Greix – Preisrückgang bei Eigentumswohnungen trifft vor allem Bestand, Neubaupreise relativ stabil
Ein Vergleich der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen nach Baujahr in
Deutschlands größten Metropolen zeigt: Ausgehend von den Höchstständen
sind die Preise für Neubauten bislang nur verhältnismäßig moderat
zurückgegangen, der Einbruch bei Bestandsimmobilien war mehr als doppelt
so hoch. Dies geht aus einer Datenanalyse des German Real Estate Index
(Greix) hervor. Der Index ist ein Projekt von ECONtribute und des IfW
Kiel. In Kooperation mit lokalen Gutachterausschüssen werden die
tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen
wissenschaftlichen Standards ausgewertet.
Alle Daten für momentan 18 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei
verfügbar unter https://greix.de/
Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in Deutschlands
Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln,
München, Stuttgart) sind im Vergleich zu ihren Höchstständen bislang
durchschnittlich nur verhältnismäßig moderat um 5,5 Prozent gesunken.
Ausgehend von 2018 lagen die Preise für Neubauten im 3. Quartal 2022 gut
45 Prozent im Plus, im 2. Quartal 2023 waren es noch 37 Prozent Plus.
Damit kosteten Neubauten im vergangenen Quartal ungefähr so viel wie
Anfang letzten Jahres.
Sehr viel deutlicher ist der Preisrückgang für Bestandsimmobilien der
Top-7-Städte, unterteilt in die Baujahre vor und ab 1950. Sowohl Preise
für klassische Altbauten als auch für Wohnungen aus den Jahren nach dem
Krieg erreichten ihren Höchststand bereits im 2. Quartal 2022, für beide
Segmente lagen die Verkaufspreise im 2. Quartal 2023 gut 12 Prozent
darunter. Ihr Preisniveau ist damit ungefähr auf das Niveau von Anfang
2021 gefallen.
„Neubau-Preise trotzen bislang dem recht deutlichen Preisverfall auf dem
Immobilienmarkt“, sagt Jonas Zdrzalek, projektverantwortlicher
Wissenschaftler für den Greix. „Dies könnte daran liegen, dass Verkäufer
hier weniger zu Preisabschlägen bereit sind. Auch werden die
Verkaufspreise oft lange vor Fertigstellung verhandelt, so dass sich die
Zinserhöhungen aktuell womöglich noch gar nicht voll in den Preisen
widerspiegeln. Vor allem aber ist das Angebot an Neubauten drastisch
gesunken und wenn Projekte umgesetzt werden, dann offenbar hochpreisig.“
Der Greix offenbart einen deutlichen Rückgang der Marktaktivität. Im
Vergleich zum Boom im Jahr 2021 liegt die Anzahl verkaufter
Eigentumswohnungen in den Top-7-Städten im Quartalsvergleich derzeit über
die Hälfte niedriger. Besonders dramatisch ist die Entwicklung im
Neubausektor, wo die Anzahl der Verkäufe um über 80 Prozent abgestürzt
ist. Bereits seit 2022 bricht die Anzahl verkaufter Wohnungen über alle
Baujahre hinweg regelrecht ein.
Aufgrund der verhältnismäßig geringen Anzahl an Transaktionen ist die
aktuelle Auswertung der Immobilienpreise nach Baujahr für einzelne Städte
sehr volatil, weshalb sie ausschließlich aggregiert für alle Top-7-Städte
erfolgt. Für München liegen nur Daten bis zum 1. Quartal 2023 vor.
Bereits am 3. August erschien die Auswertung des Greix für die Entwicklung
der deutschen Immobilienpreise im 2. Quartal 2023, auch für einzelnen
Städte (Greix: Immobilienpreise in Deutschland stabilisieren sich).
Demnach stabilisierten sich die Immobilienpreise im Vergleich zum
Vorquartal Q1 2023, Eigentumswohnungen lagen nur noch sehr moderat mit
-0,3 Prozent im Minus, Einfamilienhäuser (+2,4 Prozent) und
Mehrfamilienhäuser (+1,8 Prozent) sogar im Plus. Vor allem in Berlin und
Köln zogen Preise bereits wieder an. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2
2022 lagen aber alle Segmente deutlich im Minus.
Die Immobilienpreisentwicklung im 3. Quartal 2023 wird Anfang November
2023 veröffentlicht.
Über den Greix:
Was ist der Greix?
Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit
neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren
(hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der Greix steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Wer finanziert den Greix?
Der Greix ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 18 Städte
sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird der Datensatz
um weitere Städte erweitert werden.
