GREIX Stadtteile 2023 – Kölner Innenstadt doppelt so teuer wie Außenbezirke, geringste Preisunterschiede in Stuttgart
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in deutschen Städten variieren
zwischen den jeweiligen Vierteln erheblich. Teuer sind vor allem die
Innenstädte, wo der Quadratmeterpreis gegenüber Randlagen oder unbeliebten
Vierteln doppelt so hoch sein kann. Im Umkehrschluss bedeuten die großen
Preisspannen, dass praktisch alle deutschen Großstädte nach wie vor
verhältnismäßig günstige Lagen für Käufer bereithalten. Ausnahme ist
München, wo das günstigste Viertel teurer ist als das teuerste Viertel
aller anderen Großstädte. Dies zeigt die jüngste Auswertung des German
Real Estate Index (GREIX) zu Immobilienpreisen auf Stadtteilebene im Jahr
2023.
Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte
Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards
ausgewertet. Alle Daten für momentan 19 Städte und ihre Stadtteile sind
frei verfügbar unter www.greix.de (https://www.greix.de/).
Besonders groß sind die Preisunterschiede für Eigentumswohnungen zwischen
dem teuersten und dem günstigsten Stadtbezirk in Köln (Köln-Innenstadt vs.
Köln-Porz) und Hamburg (Hamburg-Nord vs. Hamburg-Harburg).
Die Auswertung des GREIX verläuft nicht immer entlang der amtlichen
Stadtbezirke, sondern fasst ähnliche Wohngegenden zusammen, um mehr
Transaktionen und somit eine bessere Datenqualität zu haben.
Käufer bezahlten in den beiden Städten 2023 im innerstädtischen Vergleich
fast den doppelten Quadratmeterpreis für das beliebtere Viertel, in Köln
beispielsweise ca. 5.600 €/m² in der Innenstadt und ca. 2.800 €/m² in
Porz. Ähnlich hoch war der Preisaufschlag mit 90 Prozent in Berlin
(Berlin-Mitte vs. Berlin-West).
Am dichtesten beisammen sind die Preise in Stuttgart, aber auch hier ist
ein spürbarer Abstand vorhanden. Der Quadratmeter kostete 2023 im
teuersten Stadtviertel gut 35 Prozent mehr als im günstigsten (Stuttgart-
Mitte-Nord 5.200 €/m² vs. Stuttgart-Neckar-Ost 3.800 €/m²).
Preisveränderung einzelner Stadtteile: uneinheitliches Bild
„Die Wohnsituation in den deutschen Städten bleibt angespannt, auch wenn
die Preise gegenüber 2022 im Schnitt um fast 10 Prozent nachgegeben haben.
Für Normalverdiener sind Eigentumswohnungen in zentralen, gut angebundenen
Lagen kaum noch erschwinglich. Das ist insbesondere ein Problem, wenn
Fachkräfte aus In- und Ausland zum Umzug bewegt werden sollen. Stadtplaner
könnten durch eine bessere Anbindung der weniger beliebten und teilweise
noch bezahlbaren Randbezirke Abhilfe schaffen“, sagt Jonas Zdrzalek, Kiel
Institute Researcher und Projektleiter für den GREIX.
Der innerstädtische Vergleich zeigt auch, dass praktisch alle Städte
verhältnismäßig günstige Ausweichmöglichkeiten zu den teuren, meist
zentralen Lagen für Kaufinteressenten bieten. In den günstigen Stadtteilen
liegen die Quadratmeterpreise in allen Großstädten unterhalb des GREIX-
Durchschnitts für 19 Städte von rund 5.000 €/m². Ausnahme ist München.
Hier lag der Quadratmeterpreis 2023 im günstigsten Viertel Perlach-Berg am
Laim mit 7.200 €/m² über dem teuersten Viertel in allen anderen deutschen
Großstädten. In Münchens teuerstem Viertel, Altstadt-Maxvorstadt, kostete
der Quadratmeter im Durchschnitt 12.100 €.
Hinweis: Die jüngsten Daten für München sind vom 3. Quartal 2023.
Mit Blick auf die Preisentwicklung einzelner Stadtteile gegenüber dem
Vorjahr ist das Bild uneinheitlich und kein Muster erkennbar. In
Düsseldorf beispielsweise waren die Preise für Eigentumswohnungen im
teuren Viertel Unterbilk-Friedrichsstadt am stabilsten, und im günstigen
Viertel Bilk-Oberbilk sind sie am deutlichsten.
In Frankfurt a.M. ist es genau umgekehrt, das günstige Viertel Nord-West
am Stadtrand war am wertstabilsten, das teure Innenstadtviertel Mitte-West
verzeichnete den höchsten Verlust.
In historischer Perspektive ist die Preisschere zwischen teuren und
günstigen Vierteln während der letzten 20 Jahre deutlich
auseinandergegangen. Seit gut 10 Jahren schließt sie sich allerdings
wieder etwas, weil mittlerweile auch die Preise in weniger begehrten Lagen
spürbar angezogen haben.
In den 1990er Jahren lag der Quadratmeterpreis im teuersten Viertel einer
Stadt im Durchschnitt rund 30 Prozent über dem im günstigsten. 2023 waren
es knapp 70 Prozent. Damit hat sich die Preisspanne seit den 90er Jahren
bis heute mehr als verdoppelt.
Jetzt Kurzbericht lesen: GREIX – Erhebliche Preisunterschiede innerhalb
von Städten (https://www.ifw-kiel.de/de/pu
preisunterschiede-innerhalb-vo
Methodischer Hinweis:
Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Dadurch können
mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen
eliminiert werden, die bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen
auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger
Immobilien, etwa aufgrund guter Ausstattung, guter Lage oder einem guten
Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem
solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien
zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der
Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften
der verkauften Immobilien.
Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als
Orientierung für das örtliche Preisniveau und stellt keinesfalls eine
Preisempfehlung für konkrete Immobilien dar, deren Wert von den
spezifischen Details abhängt.
Über den Greix:
Was ist der Greix?
Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den regionalen Gutachterausschüssen statt,
dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die
jeweiligen Besonderheiten der Datenerfassung seitens der
Gutachterausschüsse werden bei der Auswertung berücksichtigt. Die
Berechnung der Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten
wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische
Regressionsmethode). Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche
Datenqualität.
Wer finanziert den Greix?
Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG-geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) mit dem Ziel, die
Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche
Preisindizes für 18 Städte sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach
und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.
