GREIX-Mietpreisindex Q2 2026: Angebotsmieten wachsen real kaum noch
Die Angebotsmieten in deutschen Städten sind im zweiten Quartal 2026
nominal um 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,0 Prozent
gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Die nominale Jahresrate hat sich
damit nahe der Drei-Prozent-Marke stabilisiert.
Das zeigt das jüngste Update des vom Kiel Institut für Weltwirtschaft
veröffentlichten GREIX-Mietpreisindex
(https://www.kielinstitut.de/d
Dabei werden die Angebotsmietpreise für Wohnungen auf Basis der VALUE-
Marktdatenbank (https://www.value-
marktdaten.de/portfolio/immobi
Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte, ausgewertet.
„Die Angebotsmieten steigen nominal weiterhin um rund drei Prozent. Da die
Teuerung aber auch nach oben kletterte, verbleibt im Jahresvergleich real
nur ein Plus von 0,3 Prozent. Gegenüber dem Vorquartal ist es bereits das
zweite Minus in Folge. Entscheidend ist dabei weniger der Durchschnitt als
das Gefälle zwischen den Städten, das von plus sechs Prozent in Köln bis
zu minus 0,8 Prozent unter dem Vorjahresniveau in Berlin reicht”, sagt
Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Große Spannweite in den acht größten Städten
Im Quartalsvergleich (Q2 2026 zu Q1 2026) lagen Hamburg (+2,0 Prozent),
Köln (+1,3 Prozent) und Düsseldorf (+1,1 Prozent) über dem bundesweiten
GREIX-Zuwachs von 0,8 Prozent. München lag mit +0,8 Prozent genau im
gesamtdeutschen Durchschnitt. Berlin (+0,6 Prozent), Frankfurt a.M. (+0,1
Prozent) und Stuttgart (+0,0 Prozent) verzeichneten dagegen nur geringe
Zuwächse. In Leipzig gingen die Angebotsmieten leicht um 0,1 Prozent
zurück.
Deutlicher wird das Bild im Jahresvergleich: Köln (+6,0 Prozent), Hamburg
(+5,1 Prozent) und Düsseldorf (+4,1 Prozent) führen das Feld der acht
größten Städte an. München (+3,7 Prozent), Frankfurt a.M. (+2,8 Prozent)
und Leipzig (+2,8 Prozent) verzeichneten moderate Zuwächse. Stuttgart
legte nur um 1,3 Prozent zu. Berlin verzeichnete dagegen mit -0,8 Prozent
als einzige der acht größten Städte einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr.
Zwischen der stärksten und der schwächsten Großstadt liegen damit fast
sieben Prozentpunkte.
Mietpreisniveau: München unangefochtener Spitzenreiter, Stuttgart zeigt
die Trennung von Niveau und Dynamik
Am teuersten bleibt München mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von
23,7 Euro pro Quadratmeter. Mit deutlichem Abstand folgen Frankfurt a.M.
(17,8 €/m²), Hamburg (16,5 €/m²) und Stuttgart (16,3 €/m²). Köln (16,0
€/m²) und Berlin (15,3 €/m²) bilden das obere Mittelfeld, Düsseldorf liegt
bei 14,9 €/m². Das untere Ende der acht größten Städte markiert Leipzig
mit 10,5 €/m². Das aktuelle Mietpreisniveau in Deutschlands acht größten
Städte zeigt somit weiterhin eine große Spanne.
Gerade Stuttgart verdeutlicht, dass Niveau und Dynamik auseinanderfallen:
Die Stadt bleibt einer der teuersten Mietmärkte Deutschlands, weist
zuletzt aber mit +0,0 Prozent im Quartal und +1,3 Prozent im Jahr nur sehr
geringe Wachstumsraten unter den Großstädten auf. Ein hohes Preisniveau
bedeutet also nicht automatisch, dass die Preise weiter kräftig steigen,
und ein niedriges Niveau nicht, dass ein Markt ruhig bleibt.
Der gewichtete Durchschnitt über alle 37 Städte und Regionen (GREIX) liegt
aktuell bei 14,3 Euro pro Quadratmeter.
Weitere Städte: kräftige Zuwächse im Umland
Auch außerhalb der acht größten Städte bleibt die Entwicklung
uneinheitlich. Besonders kräftig stiegen die Angebotsmieten im
Quartalsvergleich in Kiel (+2,0 Prozent), Karlsruhe (+1,8 Prozent),
Wiesbaden (+1,6 Prozent), Münster (+1,6 Prozent), Lübeck (+1,5 Prozent),
Essen (+1,4 Prozent), Wuppertal (+1,4 Prozent) und Potsdam (+1,3 Prozent).
Rückgänge blieben die Ausnahme und zeigten sich vor allem in Braunschweig
(-0,9 Prozent), Erfurt (-0,8 Prozent), Aachen (-0,4 Prozent) und im Rhein-
Erft-Kreis (-0,2 Prozent).
Zusammenhang zwischen Mietniveau und Vermarktungsgeschwindigkeit
Die Inseratslaufzeiten zeigen, wie schnell Mietinserate in den einzelnen
Städten vom Markt genommen werden, ohne die Ursachen dieser Unterschiede
eindeutig zu bestimmen. Eine Analyse der letzten vier Quartale der 37
GREIX-Städte zeigt einen deutlichen statistischen Zusammenhang zwischen
der Höhe der Angebotsmiete und dem Anteil der Inserate, die innerhalb
einer Woche wieder von den Plattformen verschwinden (Korrelation: 0,74).
Städte mit hohem Mietniveau wie München weisen demnach tendenziell eine
schnellere Vermarktung auf.
Neubau deutlich teurer als Bestand
Neue Mietwohnungen in der Kaltmiete kosten im zweiten Quartal 2026 im
GREIX-Durchschnitt 19,0 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen 13,9 Euro
– ein Abstand von rund 5,1 Euro beziehungsweise 36,6 Prozent. Unter den
acht größten Städten ist München im Neubau mit 27,1 Euro pro Quadratmeter
mit deutlichem Abstand am teuersten. Es folgen Hamburg mit 21,5 Euro,
Stuttgart mit 20,7 Euro und Frankfurt a.M. mit 20,6 Euro. Leipzig bleibt
mit 14,6 Euro pro Quadratmeter das untere Ende der acht größten Städte.
Reguläre und befristete Mietwohnungen mit ähnlicher Preisentwicklung
Seit 2015 hat sich die Kaltmiete im möblierten unbefristeten Segment bis
zum zweiten Quartal 2026 ähnlich entwickelt wie bei regulären Inseraten.
Der Index der regulären Inserate liegt knapp über 151 Punkten, der Index
für möblierte unbefristete Kaltmieten bei etwas unter 155 Punkten. Die
Differenz am aktuellen Rand beträgt rund 3,3 Indexpunkte und ist damit
deutlich geringer als in einzelnen früheren Phasen. Aus dem Indexvergleich
ergibt sich keine robuste Evidenz dafür, dass möblierte unbefristete
Inserate seit 2015 dauerhaft stärker gestiegen sind als reguläre Inserate.
„Die Mietpreisdynamik schwächt sich nicht weiter ab, sondern pendelt sich
bei rund drei Prozent im Jahresvergleich ein. Gleichzeitig zeigt sich,
dass die Preisentwicklung in verschiedenen Wohnungssegmenten nicht stark
voneinander abweicht. Möblierte und befristet vermietete Wohnungen
entwickeln sich seit 2015 nicht grundsätzlich anders als der reguläre
Mietmarkt – frühere Abstände zwischen den Segmenten sind inzwischen wieder
nahezu verschwunden”, sagt Jonas Zdrzalek, Projektleiter GREIX, Kiel
Institut für Weltwirtschaft.
Auswertungsdaten des GREIX-Mietpreisindex
https://www.kielinstitut.de/de
Ab sofort auf der GREIX-Website
(https://www.kielinstitut.de/d
/german-real-estate-index-grei
Liquiditätskennzahlen sowie der Vergleich der Mietpreisentwicklungen von
Neubau, Bestand und der Sondersegmente
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Mietpreisindex wird als Index berechnet.
Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode)
Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führen viele Inserate mit
besonders hochpreisigen Mieten, etwa aufgrund einer guten Lage oder einem
guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem
solchen Anstieg liegt aber nicht unbedingt eine generelle Steigerung der
Mieten zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der
Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften
der angebotenen Mietwohnungen.
Über den GREIX-Mietpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für
Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes
Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen
Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur
Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur
Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den
Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht,
etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage
oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Mietpreisindex?
Der GREIX-Mietpreisindex ist ein Mietpreisindex für Deutschland auf Basis
von Angebotsmieten für Wohnungen aus mehreren Plattformen. Er bildet die
Mietpreisentwicklung einzelner Städte und Regionen seit 2012 ab und
basiert auf mehreren Millionen Inseratsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können Trends am Mietmarkt analysiert und der Preisentwicklung des GREIX-
Kaufpreisindex gegenübergestellt werden. Unter
https://www.kielinstitut.de/de
stehen Mietpreisindizes für derzeit 37 Städte und Regionen frei zur
Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert
werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Mietpreisindizes
verwendet?
Die Datengrundlage bildet die VALUE-Marktdatenbank (https://www.value-
marktdaten.de/portfolio/immobi
umfangreichen Sammlung sorgfältig aufbereiteter Immobilienmarktdaten aus
mehr als 100 Quellen. Die Auswertung der Angebotsmieten wird mit neuesten
wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische
Regressionsmethode) vorgenommen. Der GREIX-Mietpreisindex steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.
