Preisanstieg verliert an Schwung, real sinken die Immobilienpreise im Jahresvergleich
Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im zweiten Quartal 2026
nur noch moderat gestiegen. Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
verteuerten sich nominal, während Mehrfamilienhäuser günstiger gehandelt
wurden. Inflationsbereinigt liegen dagegen alle drei Marktsegmente im
Jahresvergleich im Minus: Gemessen in aktueller Kaufkraft sind
Wohnimmobilien heute weniger wert als vor einem Jahr.
Das zeigt das jüngste Update des GREIX-Kaufpreisindex
(https://www.kielinstitut.de/d
-preisdynamik-laesst-nach-immo
guenstiger-20057/), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte und dem Kiel Institut für Weltwirtschaft. Der Index
basiert auf notariell beglaubigten Transaktionsdaten aus den
Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse und bildet die
Preisentwicklung von 25 Städten und Regionen ab. Alle Daten sind unter
greix.de (https://www.greix.de/) frei zugänglich.
Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die nominalen Preise für
Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent, Einfamilienhäuser verteuerten sich um
1,8 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern gingen die Preise dagegen um 0,9
Prozent zurück. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen Eigentumswohnungen
mit 0,4 Prozent und Einfamilienhäuser mit 1,9 Prozent im Plus,
Mehrfamilienhäuser mit 3,5 Prozent im Minus.
Real gibt das Preisniveau im Jahresvergleich in allen drei Segmenten nach
Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, fällt die
Preisentwicklung deutlich schwächer aus. Gegenüber dem Vorquartal gaben
Eigentumswohnungen real um 0,9 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 2,0
Prozent nach, während Einfamilienhäuser mit 0,6 Prozent real zulegten. Im
Vorjahresvergleich liegen dagegen alle drei Segmente im Minus:
Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent, Einfamilienhäuser um 0,7 Prozent und
Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent.
Der Unterschied zwischen nominaler und realer Betrachtung ist dabei mehr
als eine Rechengröße. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern sind
die Kaufpreise in Euro gegenüber dem Vorjahr weiter gestiegen, allerdings
schwächer als die allgemeine Teuerung. Verkäuferinnen und Verkäufer
erzielen also nominal höhere Preise, können sich von diesem Betrag aber
weniger leisten als vor einem Jahr. Bei Mehrfamilienhäusern kommen beide
Effekte zusammen: Hier sind die Preise bereits nominal um 3,5 Prozent
gefallen, sodass der reale Rückgang mit 5,9 Prozent am kräftigsten
ausfällt. Aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen in diesem Segment
ist die Aussagekraft jedoch eingeschränkt.
„Nominal steigen die Preise zwar weiter, doch der Auftrieb hat sichtbar an
Schwung verloren. Entscheidend ist der Blick auf die Kaufkraft: Im
Jahresvergleich liegen alle drei Marktsegmente real im Minus. Dazu passt,
dass Angebotspreise in Inseraten wieder häufiger nach unten angepasst
werden, was in der Vergangenheit ein zuverlässiger Indikator für eine
nachlassende Preisdynamik war“, sagt Jonas Zdrzalek
(https://www.kielinstitut.de/d
Projektleiter GREIX, Kiel Institut für Weltwirtschaft.
Uneinheitliches Bild in den größten Städten
Für fünf der acht größten Städte liegen aktuelle Werte für das zweite
Quartal 2026 vor. Bei Eigentumswohnungen legten Düsseldorf (+1,2 Prozent)
und Köln (+0,1 Prozent) gegenüber dem Vorquartal zu, Leipzig blieb mit
-0,1 Prozent nahezu unverändert. Rückgänge verzeichneten Frankfurt am Main
(-0,6 Prozent) und Stuttgart (-1,6 Prozent). Für Berlin, Hamburg und
München liegen noch keine aktuellen Werte vor.
Weitere Städte: von leichten Rückgängen bis zu moderaten Zuwächsen
Auch außerhalb der acht größten Städte zeigte sich kein einheitlicher
Trend. In Bonn stiegen die Preise für Eigentumswohnungen gegenüber dem
Vorquartal um 2,8 Prozent, in Münster um 2,1 Prozent und in Dortmund um
1,9 Prozent. In Bochum lagen sie 0,5 Prozent unter dem Vorquartalswert.
Mehr Verkäufe bei Eigentumswohnungen, höheres Transaktionsvolumen
Die Zahl der Transaktionen steigt bereits seit mehreren Quartalen. Das
erste Quartal 2026 bestätigt diesen Trend: 9,3 Prozent mehr Wohnungen
wechselten den Besitzer als ein Jahr zuvor. Auch das Transaktionsvolumen,
also die Summe aller Käufe in Euro, lag mit 12,1 Prozent klar über dem
Vorjahreswert. Bei Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern blieb es dagegen
bei einer weitgehend unveränderten Marktaktivität, hier lagen
Verkaufszahlen und Volumen jeweils leicht unter dem Vorjahr.
Die noch vorläufige Anzahl der Transaktionen für das zweite Quartal 2026
spricht dafür, dass sich der Zuwachs bei Eigentumswohnungen fortsetzt,
allerdings in merklich langsamerem Tempo als in den Quartalen zuvor. Da
die Erfassung einzelner Kaufverträge zeitverzögert erfolgt, lässt sich die
Veränderungsrate noch nicht abschließend bestimmen.
Preisanpassungen in Inseraten als Frühindikator
Ergänzend zu den Transaktionsdaten wertet der GREIX Liquiditätskennzahlen
aus Inseratsdaten der VALUE-Marktdatenbank aus. Eine dieser Kennzahlen ist
die relative Höhe der Preisanpassung eines Inserats. Wie stark Anbieter im
Lauf einer Vermarktung von ihrer ursprünglichen Preisvorstellung abrücken,
deutet auf die Entwicklung kommender Quartale hin. Über 45 Quartale von
2015 bis 2026 zeigt sich: Wenn die Preisnachlässe in Inseraten im
Vergleich zum Vorjahr zunehmen, fällt das jährliche Preiswachstum im
darauffolgenden Quartal meist schwächer aus. Umgekehrt bessert sich die
Preisdynamik häufig, sobald die Nachlässe wieder abflauen. Gerade bei
Wendepunkten in der Preisentwicklung konnte man in der Vergangenheit
dieses Muster erkennen.
Jetzt vollständigen Bericht lesen: Preisdynamik lässt nach - Immobilien im
Jahresvergleich real günstiger
(https://www.kielinstitut.de/d
-preisdynamik-laesst-nach-immo
guenstiger-20057/)
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklung des GREIX-Kaufpreisindex (https://www.greix.de/)wird
als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren
(hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei
durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
einer guten Lage oder eines guten Zustands, führt beispielsweise zu
steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg
liegt jedoch keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch
die Indexbildung gibt es keine Verzerrung der Preisentwicklung nach oben
oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX-Kaufpreisindex
Was ist der German Real Estate Index (GREIX)?
Der German Real Estate Index (GREIX) ist ein am Kiel Institut für
Weltwirtschaft angesiedeltes, durch öffentliche Fördermittel finanziertes
Forschungsprojekt zur Erhöhung der Transparenz auf dem deutschen
Immobilienmarkt. Dazu gibt es regelmäßig Veröffentlichungen zur
Entwicklung der Transaktionspreise (GREIX-Kaufpreisindex) sowie zur
Entwicklung der Angebotsmieten (GREIX-Mietpreisindex). Neben den
Preisentwicklungen werden regelmäßig Sonderauswertungen veröffentlicht,
etwa zur Erschwinglichkeit oder zu preisbestimmenden Faktoren wie der Lage
oder dem energetischen Zustand.
Was ist der GREIX-Kaufpreisindex?
Der GREIX-Kaufpreisindex ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf
Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die
notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die
Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr
1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe
des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert
und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden. Auf
greix.de stehen Kaufpreisindizes für verschiedene Segmente in derzeit 25
Städten frei zur Verfügung. Nach und nach wird der Datensatz um weitere
Städte erweitert werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Kaufpreisindizes
verwendet?
Die Datenerhebung findet bei den lokalen Gutachterausschüssen statt. Dabei
werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Auswertung
der Kaufpreise wird mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und
statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) vom Kiel Institut
vorgenommen. Der GREIX-Kaufpreisindex steht somit für höchste
wissenschaftliche Datenqualität.
