Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben im 3. Quartal 2023
teilweise deutlich nachgegeben. Gegenüber dem 2. Quartal 2023 verbilligten
sich alle Wohnsegmente, wobei es regional starke Unterschiede und
Ausreißer nach oben gibt. Unter den großen Städten sind die Preise in Köln
u. Berlin am stabilsten. Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist
deutlich gesunken. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate
Index, ein Gemeinschaftsprojekt von ECONtribute und IfW Kiel, der die
tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen
wissenschaftlichen Standards auswertet. Alle Daten für momentan 18
deutsche Städte/Stadtteile sind frei verfügbar: https://www.greix.de/.
Damit zeigt das jüngste Update des Greix (German Real Estate Index), dass
der Preisrückgang am Immobilienmarkt nach einer kurzen Sommerpause wieder
Fahrt aufnimmt. Im Segment der Eigentumswohnungen ist der Preisverfall
insgesamt betrachtet zwar nur noch moderat. Lokal sind aber starke
Preiseinbrüche zu beobachten. Hoffnungen auf eine Stabilisierung und ein
Ende des Preisverfalls, wie es die Entwicklung im 2. Quartal nahelegte,
bewahrheiten sich nicht.
Verglichen mit dem Vorquartal, Q2 2023, gehen die Preise für
Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent zurück. Die Preise für Einfamilienhäuser
sinken um 3,2 Prozent, die für Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent.
Aufgrund der hohen Teuerung fallen die inflationsbereinigten
Preisrückgänge für alle Marktsegmente noch stärker aus. Gemessen in
aktueller Kaufkraft sinken die Preise von Eigentumswohnungen um 2,2
Prozent, für Einfamilienhäuser um 3,9 Prozent und für Mehrfamilienhäuser
um 6,6 Prozent.
Verglichen zum Vorjahresquartal, Q3 2022, liegen alle Wohnsegmente sehr
kräftig im Minus. Preise für Eigentumswohnungen stehen im Vergleich 10,5
Prozent tiefer, Preise für Einfamilienhäuser 12,1 Prozent und für
Mehrfamilienhäuser 24 Prozent. Damit weiten vor allem Ein- und
Mehrfamilienhäuser ihre Verluste im Vorjahresvergleich aus.
Die Anzahl verkaufter Immobilien ist dabei deutlich gesunken. Im Vergleich
zum Vorjahr (Q3 2022) finden in allen Marktsegmenten rund ein Drittel
weniger Verkäufe statt. Gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019, 2020
und 2021 liegt der Einbruch bei bis zu 50 Prozent.
„Die Krise am deutschen Immobilienmarkt setzt sich fort. Die sinkenden
Transaktionszahlen sprechen dafür, dass bei den gegenwärtigen Preisen nur
wenige Verkäufer und Käufer zusammenfinden. Speziell mit Blick auf das
Neubaugeschäft sind das schlechte Nachrichten – für die Konjunktur, aber
auch für den Standort Deutschland, der dringend neuen Wohnraum in den
Städten braucht, um attraktiv für örtlich mobile Fachkräfte zu sein“, sagt
Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.
Top-7-Städte
Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
gehen fast durchgängig zurück. Nur in Köln steigen sie leicht um 1,1
Prozent. Den kräftigsten Preisrückgang verzeichnet Düsseldorf mit minus
6,6 Prozent. In Frankfurt am Main (-1,6 Prozent) und Stuttgart (-1,9
Prozent) sinken die Preise moderat, in Berlin (-0,8 Prozent) laufen sie
fast seitwärts.
Hinweis: Für Hamburg und München liegen in diesem Update des Greix keine
Daten für das dritte Quartal vor.
Weitere Städte
Auch außerhalb der Top-7-Metropolen verbilligen sich Eigentumswohnungen,
wobei das Ausmaß große regionale Unterschiede aufweist. Die stärksten
Rückgänge sind in Leipzig (-4 Prozent), Duisburg (-4,4 Prozent) und vor
allem in Münster (-6,2 Prozent) sowie in Erfurt (-9,1 Prozent) zu
beobachten.
Ausreißer nach oben sind Chemnitz (+5,2 Prozent) und Potsdam (+4,2
Prozent), wo die Preise gegenüber dem Vorquartal sogar recht deutlich
steigen.
Rückgang seit Höchststand
Gegenüber den jeweiligen Höchstständen verlieren Eigentumswohnungen durch
den abermaligen Preisrutsch weiter an Wert. Ausnahmen sind Berlin und
Köln, wo sich die Preise stabilisieren bzw. leicht anziehen. In den beiden
Metropolen sind die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen darüber hinaus
am stabilsten und notieren gegenüber den Boomzeiten mit 6 bzw. gut 4
Prozent im Minus.
Am größten ist der Wertverlust in Düsseldorf mit über minus 17 Prozent und
Stuttgart mit über minus 15 Prozent. Für den Greix, also alle 18 Städte
des Index, liegt der Preisrückgang gegenüber dem Höchststand bei gut 10
Prozent.
Gemessen in aktueller Kaufkraft ist die Wertminderung in allen Städten
noch beträchtlicher und liegt circa 10 Prozentpunkte höher. Für Düsseldorf
und Frankfurt beträgt der inflationsbereinigte Verlust gegenüber dem
Höchststand rund 25 Prozent, für den Greix 20 Prozent.
„Die Zinserhöhungen der EZB haben eine deutliche Trendwende nach unten auf
dem deutschen Wohnungsmarkt ausgelöst, und noch ist der Boden nicht in
Sicht. Immerhin fallen die Preise schon jetzt nicht mehr so drastisch wie
noch im letzten Jahr. Aber der Markt befindet sich auch auf einem
niedrigeren Niveau, mittlerweile etwa auf dem von 2019. Der EZB-Entscheid,
die Zinsen vorerst nicht weiter zu senken, ist zumindest ein
Hoffnungsschimmer für eine Stabilisierung am Immobilienmarkt“, so
Schularick.
Die Immobilienpreisentwicklung im 4. Quartal 2023 wird Anfang 2024
veröffentlicht.
Über den Greix:
• Was ist der Greix?
Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
• Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der
Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und
statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode). Der Greix steht
somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
• Wer finanziert den Greix?
Der Greix ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 18 Städte
sind unter www.greix.de (https://greix.de/) frei zugänglich. Nach und nach
wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.
