Wohnen in Kleinstädten: Zwischen Leerstand und Engpässen
Neues Positionspapier aus der ARL zeigt, dass Kleinstädte kein homogener
Siedlungstyp sind und das Thema Wohnen auch dort differenziert betrachtet
werden muss
Obwohl rund 30 Prozent der Bevölkerung in Deutschland in Kleinstädten
leben, bleiben die Wohnbedürfnisse und -potenziale vor Ort politisch oft
unbeachtet. Mit dem Positionspapier aus der ARL 161 „Wohnen in
Kleinstädten.
Aktuelle Herausforderungen in Forschung und Praxis“ macht
die ARL – Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft auf
aktuelle Herausforderungen aufmerksam. Kleinstädte sind weder per se
Entlastungsräume für Großstädte, noch verfügen sie automatisch über
ausreichend bezahlbaren Wohnraum. Sie benötigen daher dringend passgenaue
wohnungspolitische Strategien.
In der öffentlichen Debatte dominiert die Wohnungsnot in den Metropolen.
Dabei gelten Kleinstädte häufig als mögliche Ausweichoptionen mit
vermeintlich entspannten Wohnungsmärkten. Diese Sichtweise greift laut den
Autor:innen zu kurz.
Tatsächlich sind Kleinstädte äußerst heterogen: Sie unterscheiden sich
stark hinsichtlich Lage, wirtschaftlicher Entwicklung, Wohnungsbeständen
und sozialer Strukturen. Entsprechend vielfältig sind auch ihre
wohnungspolitischen Herausforderungen – von Leerstand und Funktionsverlust
in peripheren Regionen bis hin zu Knappheit und Verdrängung in boomenden
oder touristisch geprägten Kleinstädten.
Zentraler Befund des Papiers ist ein strukturelles Missverhältnis zwischen
Angebot und Nachfrage. In vielen Kleinstädten dominiert nach wie vor das
selbstgenutzte
Einfamilienhaus. Gleichzeitig differenzieren sich die Wohnbedürfnisse
weiter aus: Ältere Menschen benötigen barrierearme Wohnungen, junge
Haushalte erwarten flexible Mietangebote und neue Lebensformen verlangen
nach alternativen Wohnmodellen. Das bestehende Angebot wird diesen
Anforderungen oft nicht gerecht. Ein funktionierender Mietwohnungsmarkt
fehlt vielerorts, was spürbare Folgen für die Wohn- und Lebensqualität vor
Ort, die soziale Teilhabe und die Fachkräftesicherung hat. So haben
zahlreiche gesellschaftliche Gruppen Probleme, geeigneten und bezahlbaren
Wohnraum zu finden, Umzüge innerhalb der Stadt sind schwer realisierbar
und insbesondere für kleine Haushalte gibt es nur ein geringes Angebot am
Markt.
Hinzu kommt ein Zielkonflikt in der Stadtentwicklung: Einerseits bekennen
sich viele
Kommunen zum Leitbild der Innenentwicklung, andererseits werden weiterhin
Neubaugebiete am Stadtrand ausgewiesen. Dadurch werden Ortskerne
geschwächt,
der Flächenverbrauch und Versiegelung erhöht und die Abhängigkeit vom Auto
verstärkt. Gleichzeitig stoßen Kleinstädte bei der Umsetzung nachhaltiger
Wohnkonzepte an enge Grenzen: Begrenzte personelle Ressourcen, knappe
Haushalte und fehlende Daten erschweren vielerorts eine aktive kommunale
Wohnungspolitik.
Die Autor:innen plädieren für differenzierte, datengestützte Analysen und
integrierte
Strategien, die die Wohnungsmarkt-, Boden- und Stadtentwicklungspolitik
zusammendenken. Bund und Länder sind aufgefordert, rechtliche
Rahmenbedingungen und Förderprogramme stärker auf die spezifischen
Bedürfnisse von Kleinstädten auszurichten. Die Kommunen wiederum benötigen
eine angemessene finanzielle Grundausstattung und praxistaugliche
Instrumente, um Bestände zu aktivieren, die Innenentwicklung zu stärken
und bezahlbaren Mietwohnraum zu sichern.
Das ARL-Positionspapier versteht sich als Appell an Politik, Verwaltung
und Forschung. Wenn gleichwertige Lebensverhältnisse und nachhaltige
Raumentwicklung ernst genommen werden, darf Wohnen in Kleinstädten kein
blinder Fleck bleiben. Es sind differenzierte Konzepte, verlässliche
Förderstrukturen und mehr Aufmerksamkeit für einen Siedlungstyp gefragt,
der für die Zukunft des Wohnens in Deutschland von zentraler Bedeutung
ist.
Direkt zum Positionspapier aus der ARL 161 (PDF): https://www.arl-
net.de/system/files/pdf/2026-0
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Und noch ein weiterer Lesehinweis in eigener Sache:
Die vhw-Fachzeitschrift Forum Wohnen und Stadtentwicklung 03/2026 ist
erschienen. In der aktuellen Ausgabe zum Schwerpunktthema „Kleinstädte im
Fokus“ fassen Marcus Menzl, Annett Steinführer, Martin Sondermann und
Katharina Pötzsch in Ihrem Beitrag „Spannungsfelder kleinstädtischen
Wohnens – neues ARL-Positionspapier thematisiert Herausforderungen für
Kleinstadtforschung und -praxis“ die Erkenntnisse aus dem ARL-Arbeitskreis
und dem Positionspapier noch einmal zusammen.
Zur Ausgabe 03/2026 (PDF): https://www.arl-
net.de/system/files/pdf/2026-0
