Greix – Immobilienpreise sind 2023 in historisch einmaligem Ausmaß gefallen
Die Preise für Wohnimmobilien sind 2023 so stark gefallen wie noch nie
seit Beginn der systematischen Immobilienpreiserfassung in Deutschland vor
rund 60 Jahren. Dies gilt für alle Wohnsegmente, also Eigentumswohnungen,
Ein- und Mehrfamilienhäuser. Das zeigt das jüngste Update des German Real
Estate Index (GREIX) mit Daten für das 4. Quartal 2023, in dem sich der
Preisverfall aber nicht mehr in der Breite fortgesetzt hat. Der Greix ist
ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte,
ECONtribute und dem IfW Kiel.
Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die
notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen
wissenschaftlichen Standards ausgewertet.
Alle Daten für momentan 19 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei
verfügbar unter www.greix.de.
Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei
Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig. Noch nie seit Beginn
der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 60er Jahren fielen
Immobilienpreise so schnell so stark. Dies zeigt das jüngste Update des
German Real Estate Index (GREIX) (Jetzt Bericht lesen: https://www.ifw-
kiel.de/de/publikationen/greix
bei-immobilien-seit-aufzeichnu
Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum
Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um
11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent.
Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – ist die
Wertminderung noch beträchtlicher und liegt circa 5 Prozentpunkte höher.
Beim bislang stärksten Preisrückgang ab Mitte der 90er Jahre fielen die
Verkaufspreise zwar in ähnlichem Ausmaß – bei Häusern etwas weniger, bei
Wohnungen etwas mehr – brauchten dafür aber rund 10 Jahre.
Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist eine historisch ebenfalls
einmalige Preisrallye seit circa 2009. Seit dieser Zeit sind die Preise je
nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der jähe
Absturz begann. Der bislang höchste Preisanstieg erfolgte Ende der 80er
Jahre, als sich die Preise auch im Zuge der Wiedervereinigung binnen 5
Jahren in etwa verdoppelten.
„Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem
neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und
auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend“,
sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.
Das aktuelle Update des Greix zeigt, dass sich die Preise im 4. Quartal
2023 leicht stabilisieren und sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls
verringert.
Verglichen mit dem Vorquartal, Q3 2023, sinken die Preise für
Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent. Die Preise für
Einfamilienhäuser geben um 1,2 Prozent nach. Die Preise für
Mehrfamilienhäuser steigen sogar um 4,7 Prozent, in diesem Segment ist die
Volatilität aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch.
Infolge der nur noch geringen Teuerungsraten sind die
inflationsbereinigten Preisveränderungen für alle Marktsegmente nur
minimal größer.
Verglichen zum Vorjahresquartal, Q4 2022, liegen alle Wohnsegmente
deutlich im Minus, wobei die Rückgänge geringer ausfallen als in den
vorherigen Quartalen.
Top-7-Städte
Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart)
zeigen eine sehr heterogene Entwicklung.
In Köln und Stuttgart fallen die Preise im Quartalsvergleich recht
deutlich um jeweils 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt (-0.2
Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) bewegen sie sich seitwärts.
Beim durchschnittlichen Quadratmeterpreis (gerundet auf die
Hunderterstelle) liegt Spitzenreiter München mit 8.600 €/m2 (Stand Q3
2023) deutlich vor Frankfurt mit 5.300 €/m2. Für Hamburg (Platz 2) und
Berlin (Platz 4) können keine Quadratmeterpreise ausgewiesen werden.
Düsseldorf mit durchschnittlich 4.300 €/m2 (Stand Q3 2023) sowie Stuttgart
und Köln mit 4.200 €/m2 sind die günstigsten der Top-7-Metropolen.
Hinweis: Für Düsseldorf und München liegen in diesem Update keine Daten
für das vierte Quartal vor.
Weitere Städte
Auch außerhalb der Top-7-Metropolen gibt es im 4. Quartal 2023 große
regionale Unterschiede für die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen.
Günstiger wird es in Chemnitz (-3,5 Prozent), Wiesbaden (-3,9 Prozent) und
Karlsruhe (-3,9 Prozent). Karlsruhe ist im jüngsten Update des Greix
erstmals erfasst.
Teurer wird es in Potsdam (+4,3 Prozent), Dortmund (+1,9 Prozent), Leipzig
(+1,8 Prozent), Duisburg (+1,8 Prozent) und Lübeck (+1,5 Prozent).
In den übrigen Städten steigen die Preise leicht oder laufen seitwärts.
Potsdam, Bonn und Münster erreichen mit durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen von 4.200 €/m2 das Niveau der Top-7-Metropolen. Etwas
dahinter folgen Lübeck, Wiesbaden, Leipzig und Karlsruhe. Am günstigsten
ist das Preisniveau in Duisburg (1.900 €/m2) und Chemnitz (1.500 €/m2).
„Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den
Immobilienpreisen. Dies werden aber erst die kommenden Quartale zeigen.
Zumindest das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür, von denen keine
weiteren Zinserhöhungen und in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten
sind. Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden
und damit die Nachfrage beleben“, so Schularick.
Jetzt lesen: Ausführlicher Bericht zum Greix-Update (https://www.ifw-
kiel.de/de/publikationen/greix
bei-immobilien-seit-aufzeichnu
Methodischer Hinweis
Die Preisentwicklungen beim Greix werden auf Basis der Indexwerte
berechnet. Dadurch können mittels statistischer Verfahren (hedonische
Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen
pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle
Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es
keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund
spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Die Angabe der durchschnittlichen Quadratmeterpreise dient als
Orientierung für das örtliche Preisniveau. Der konkrete Wert einer
Immobilie hängt von den spezifischen Eigenschaften ab und kann deutlich
davon abweichen.
Über den Greix:
• Was ist der Greix?
Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthalten. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
• Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes
verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der
Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und
statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode). Der Greix steht
somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
• Wer finanziert den Greix?
Der Greix ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG-geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) mit dem Ziel, die
Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche
Preisindizes für 19 Städte sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach
und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.
