ie deutschen Immobilienpreise zeigen sich im 1. Quartal 2024 volatil. In
der Tendenz setzt sich die Stabilisierung aus dem Vorquartal fort und der
Preisverfall verlangsamt sich. Je nach Region und Wohnsegment gibt es aber
große Unterschiede. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate
Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die
Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte
Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards
ausgewertet. Alle Daten für momentan 19 Städte und ihre Stadtteile sind
frei verfügbar unter https://www.greix.de/.
„Um eine Bodenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszurufen, ist es
noch zu früh. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stabilisieren
sich die Preise zwar weiter und laufen eher seitwärts. Regional sind die
Märkte aber recht volatil, und es gibt Abweichungen nach oben und unten,
was auch an der nach wie vor geringen Anzahl an Transkationen liegen
dürfte“, sagt Moritz Schularick, Präsident des Kiel Instituts für
Weltwirtschaft (IfW Kiel).
Verglichen mit dem Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023), sind die Preise für
Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,7 Prozent gefallen. Bei
Einfamilienhäusern blieben die Preise praktisch konstant.
Der Preisverfall bei Mehrfamilienhäusern hat sich dagegen mit einem Minus
von 10,5 Prozent deutlich beschleunigt, im Vorquartal lag das Minus bei
rund 5 Prozent. Speziell in diesem Segment herrscht aufgrund geringer
Transaktionen aber eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft ist
begrenzt.
Aufgrund der nur noch geringen Teuerungsraten von 0,5 Prozent im Vergleich
zum Vorquartal weichen die inflationsbereinigten Preisveränderungen für
alle Marktsegmente nur leicht nach unten ab. Erstmals seit rund zwei
Jahren verlieren Immobilien gemessen in aktueller Kaufkraft kaum mehr
zusätzlich an Wert.
Verglichen zum Vorjahresquartal, Q1 2023, liegen alle Wohnsegmente
deutlich im Minus, wobei das Minus nun zum zweiten Mal in Folge rückläufig
ist, auch dies ist ein Zeichen der Stabilisierung.
Die Anzahl der Immobilientransaktionen ist nach wie vor auf geringem
Niveau. Gegenüber dem Vorjahresquartal stieg die Anzahl zwar etwas um 10
Prozent. Gegenüber den Jahren 2019 bis 2021 werden im Durchschnitt über
alle Wohnsegmente aber nur rund 40 Prozent des Niveaus erreicht.
Top-7-Städte
In Deutschlands 7 größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M.,
Hamburg, Köln, München, Stuttgart) beruhigt sich die Lage am
Immobilienmarkt, und die Preise für Eigentumswohnungen ändern sich nur
noch moderat im Vergleich zum Vorquartal (Q1 2024 vs. Q4 2023).
In Köln (+2,4 Prozent) und Frankfurt (+2,2 Prozent) geht es nach oben, in
Berlin (-1,9 Prozent) und Stuttgart (-1,4 Prozent) nach unten. Für Hamburg
(+0,1) steht eine schwarze Null.
Hinweis: Für Düsseldorf und München liegen in diesem Update des GREIX
keine Daten für das 1. Quartal 2024 vor.
Insgesamt sind die Preise in Köln am wertstabilsten. Gegenüber dem
Höchststand Anfang/Mitte 2022 beträgt das Minus nur 5,7 Prozent. Es folgt
Berlin mit einem Rückgang von 8,2 Prozent. München (-17,1 Prozent) und
Stuttgart (-21,8 Prozent) haben den höchsten Einbruch zu verzeichnen. Im
Durchschnitt aller 19 Städte des GREIX liegt der Verlust bei 13 Prozent.
Weitere Städte
Außerhalb der Top-7-Städte ist die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen
im Quartalsvergleich äußerst uneinheitlich, mit sehr volatilen Ausschlägen
nach oben und unten, was der geringen Anzahl an Transaktionen geschuldet
sein dürfte.
Auffällig ist, dass alle Ost-Städte des GREIX ein Minus zu verzeichnen
haben. Einige West-Städte sehen dagegen ein ordentliches Plus, etwa
Wiesbaden (+6,0 Prozent) oder Münster (+4,1 Prozent).
„Angebot und Nachfrage finden auf dem Immobilienmarkt noch nicht recht
zusammen. Die ‚große Kaufgelegenheit‘, die mancherorts jetzt ausgerufen
wird, scheint auch stark interessensgetrieben zu sein. Regional geht es
teilweise noch deutlich nach unten, und vor allem gemessen in aktueller
Kaufkraft waren Immobilien in den letzten beiden Jahren mit Blick auf die
Wertentwicklung kein gutes Investment“, so Schularick.
Methodischer Hinweis:
Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können
mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen
eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen
Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders
vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen,
guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen
pro Quadratmeter. Einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle
Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es
keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund
spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
Über den GREIX:
Was ist der GREIX?
Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der
Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell
beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung
einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert
auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes
können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle
Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den
regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle
Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit
neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren
(hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für
höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Wer finanziert den GREIX?
Der GREIX ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt
des von der DFG geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und
des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den
lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem
Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 18 Städte
sind unter www.greix.de (https://greix.de/) frei zugänglich. Nach und nach
wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.