Bezahlbaren Wohnraum schaffen ist möglich!
In den letzten Jahrzehnten wurde die Wohnungsversorgung vermehrt dem Markt
überlassen. Das Problem von steigender Nachfrage und sinkendem Angebot an
preiswertem Wohnraum besteht mehr denn je. Es existieren jedoch effektive
Strategien der Wohnungspolitik, um diesem Mangel entgegenzuwirken. Dieses
Positionspapier von Prof. Dr. phil. Martin Becker, Stadt- und
Quartiersentwicklung und Prof. Dr. Sebastian Klus, Studiendekan Soziale
Arbeit von der Katholischen Hochschule Freiburg, beschreibt wie durch
wirksame Wohnungspolitik Verteilungskonflikte reduziert und
Fremdenfeindlichkeit teilweise der Boden entzogen werden kann.
Aus aktuellen Schlagzeilen tritt derzeit neben Terror, Krieg und
Klimawandel wieder einmal des Thema Zuwanderung und Migration in den
Vordergrund. Dabei wird u.a. die Überlastung der Kommunen bei der
Versorgung von geflüchteten Menschen erwähnt. Angesichts der vielen
Menschen, die auf der Flucht in unzulänglichen Booten im Mittelmeer
umkommen, verbietet sich die Verwendung der geradezu zynischen Metapher
„des vollen Bootes“ in Bezug auf die Unterbringung der an Europas Ufern
ankommenden Menschen. Und dennoch wird immer wieder der Eindruck einer
monokausalen ursächlichen Verbindung zwischen aktueller Zuwanderung und
dem Problem des Mangels an (preiswertem) Wohnraum vermittelt. Diese
Ursachenzuschreibung soll in und mit den folgenden Zeilen als
Vereinfachung dekonstruiert und objektiviert werden.
Auch nach den zurückliegenden Jahren des Baubooms ist das Thema
Wohnungsmangel, insbesondere der Mangel an preisgünstigem Wohnraum immer
noch ein gesellschaftliches Dauer-Thema. Die gesellschaftspolitische
Bedeutung des Wohnungsthemas greift über die primäre Versorgungsfrage nach
genügend Wohnraum hinaus, denn wenn Wohnung als knappes Gut erkannt und
erlebt wird, entstehen zwangsläufig Konflikte um den Zugang zu und die
Verteilung dieses knappen Gutes. Solche Konflikte der Verteilung eines
knappen Gutes, wie Wohnungen, laufen Gefahr über vereinfachende
Ursachenzuschreibungen für sachfremde Zwecke, wie das Schüren von
Politikverdrossenheit, Fremdenfeindlichkeit und Chauvinismusideologien
instrumentalisiert zu werden. Demgegenüber könnten mit engagierter und
konsequenter Bewältigung des Wohnungsmangels gesellschaftliche
Verteilungskonflikte reduziert und Fremdenfeindlichkeit zumindest
teilweise der Boden entzogen werden.
Die Zeiten der Bevölkerungsschrumpfung in Gesamtdeutschland, der
Wohnungsleerstände und des Wohnungsrückbaus, vorwiegend in Ostdeutschland,
in den 1990er und 2000er Jahren scheinen vorbei. Mietpreissteigerungen und
Mangel an bezahlbarem Wohnraum kennzeichnen seither die Entwicklung. Wobei
die Mietbelastungsquoten nach Region und Großstadt, nach Branchen und nach
Einkommensstufen differieren. Als Folgen lassen sich steigende Wohnkosten,
Verdrängungen einkommensarmer Haushalte in das Umland der Metropolen und
den ländlichen Raum, erhöhte Mobilitätsanforderungen an Bevölkerung und
Infrastruktur sowie ansteigende Differenzen zwischen Lohn- und Mitniveau
konstatieren.
Soweit sollte noch Konsens über die Ausgangslage herstellbar sein. Die
Reihe der Vereinfachungen beginnt jedoch bei der Ursachenzuschreibung. In
Teilen der öffentlichen Diskussion rund um den Wohnungsmangel wird als
Ursache des Wohnungsmangels vorwiegend die zu geringe Bautätigkeit
benannt. Tatsächlich scheint die Formel „steigende Wohnungsnachfrage, bei
sinkendem Angebot preiswerten Wohnraums“ als Ursachenfeststellung
offensichtlich und plausibel. Für die steigende Wohnungsnachfrage gibt es
jedoch mehrere Gründe. Seit etwa 10 Jahren steigt die Bevölkerungszahl in
Deutschland, vorwiegend durch Zuwanderung, insbesondere in prosperierenden
Regionen und Großstädten. Gesellschaftliche Entwicklungen, wie die
Ausweitung urbaner Lebensstile, verbunden mit mehr kleinen, mobilen
Haushalten, wenigen Kindern und häufigeren Wohnortswechseln, sind der
erforderlichen beruflichen Flexibilität (dem Arbeitsplatz folgend), dem
Offenhalten biografischer Entscheidungen (spätere Familiengründung) und
für zunehmend viele Menschen auch mit dem Ausweichen in Gebiete mit
geringeren Wohnkosten geschuldet. Damit steigt die Anzahl der Haushalte
insgesamt, die mehr Wohnungen nachfragen. Allerdings steigt die Anzahl an
nachgefragten Wohnungen in Deutschland nicht gleichermaßen an, sondern in
wirtschaftlich, kulturell und landschaftlich attraktiven Städten und
urbanen Regionen liegen die Steigerungsraten deutlich höher als in
ländlichen Regionen und weniger attraktiven Siedlungsgebieten. Weiterhin
ist das Angebot an vorhandenen Wohnungen weiter zu differenzieren. So ist
das Wohnungsangebot zwar insgesamt im Vergleich zur Nachfrage zu gering,
doch es gibt deutliche Unterschiede nach Lage, Größe und Preis. Vor diesem
Hintergrund ist auch eine undifferenzierte und ungesteuerte Ausweitung des
Wohnungsangebots, die auf so genannte „Sickereffekte“ setzt, nicht
zielführend. Empirische Untersuchungen zeigen, dass solche Effekte in der
Realität kaum vorhanden sind. Grund hierfür ist die weitgehende
Segmentierung des Wohnungsmarktes in relativ geschlossene Teilmärkte, etwa
für Eigentumswohnungen, hochpreisige oder günstige Mietwohnungen,
Sozialwohnungen. Ein Wechsel der Nachfrager*innen zwischen den Teilmärkten
ist vergleichsweise selten.
Neben der steigenden Wohnungsnachfrage hat auch das sinkende Angebot
preiswerten Wohnraums mehrere Ursachen. Dass der Wohnungsbau dem
steigenden Bedarf nicht mehr hinterherkommt, hat u.a. auch damit zu tun,
dass in den letzten Jahrzehnten die Steuerung der Wohnungsversorgung
zunehmend und politisch gewollt den Marktmechanismen überlassen wurde.
Sowohl die vergleichsweise lange Vorlaufzeit zwischen Bauentscheidung,
Planung, Vermarktung, Bau und Nutzungsübergabe, als auch die immer
schneller sich verändernden Rahmenbedingungen für Bauprojekte, wie
Finanzierungmodelle, Zinsentwicklung, Klimaanpassungen, Wohnbedarfe
(Barrierefreiheit, Fahrrad-/Kinderwagenabstellplä
Elektroladestationen, Energieeinsparmaßnahmen, etc.) erschweren die
Anpassungen zwischen Nachfrage und Angebot. Mit den staatlichen
Instrumenten zinsgünstiger Förderung preisgünstigen und preisgebundenen
Wohnraumes waren in den zurückliegenden Zeiträumen der Niedrigzinsphase
kaum noch Wirkungen zu erzielen. In Konsequenz daraus wurden und werden
Investitionen in Wohnungen nur noch nach Rentabilitätserwägungen
getroffen, womit sich für die Errichtung preisgünstigen Wohnraums kein
Investitionsinteresse findet. Und selbst die öffentlich geförderten und
preisgebundenen Wohnungen fallen nach Ablauf der Preisbindungsfrist dem
freien Wohnungsmarkt zu und verringern das Angebot an preisgünstigem
Wohnraum weiter.
Wenn das in den letzten Jahrzehnten zunehmend favorisierte
marktorientierte Modell des freien Wohnungsmarktes den veränderten
Bedarfen und Ansprüchen offenbar nicht gerecht werden kann, dürften
alternative Strategien und Maßnahmen gefragt sein.
Da wären zum einen die Rahmenbedingungen für preisgünstigen Wohnraum zu
verbessern. Dafür steht ein aktives Flächen- bzw. Grundstücksmanagement
der Kommunen an, das mit Nachverdichtung, Schließen von Baulücken und
einer dichteren urbanen Bauweise mit Mehrgeschossbauten (z.B. Aufstockung
von Flachbauten wie Einkaufsmärkte, Kitas u.a. Nutzungen) zu mehr
Wohnfläche beitragen kann. Weiterhin kann die Wohnbebauung von
Konversionsflächen, vormals industrieller oder militärischer Nutzungen und
die Ausweisung von Mischflächen zu Gewerbe- und Wohnzwecken Potentiale für
(preiswerten) Wohnraum schaffen. Mit dem Einsatz von Vorkaufsrechten zum
Ankauf von Grundstücken können Kommunen ihr Flächenportfolio erweitern und
Wohnbebauung gestalten. Bereits in kommunaler Hand befindliche Grundstücke
können über Verpachtungen und Erbbaurechte für Wohnzwecke genutzt und
bebaut werden, anstatt diese zu veräußern und somit Einflussmöglichkeiten
zu verlieren. Weiterhin lassen sich über Veränderungssperren und
Milieuschutzsatzungen Umwidmungen von Miete in Eigentum und damit der
Verlust preiswerten Wohnraums verhindern oder mindestens einschränken.
Neben der Gestaltung der Rahmenbedingungen für den Bau preiswerten
Wohnraums gibt es Möglichkeiten öffentlich geförderten Wohnraum zu
schaffen und zu sichern. Hierzu trägt u.a. die Wiedereinführung der
Gemeinnützigkeit von kommunalen, genossenschaftlichen und anderen nicht
gewinnorientierten Wohnungsgesellschaften bei. Mit dauerhafter
Bereitstellung und Erhalt öffentlich geförderter und öffentlich
verwalteter Wohnungsbestände, lässt sich eine nachhaltige Wirkung auf den
Wohnungsmarkt erzielen. Dazu bietet die Entfristung der Mietpreisbindung
ein hilfreiches Instrument, das in anderen europäischen Staaten, wie z.B.
Österreich und Frankreich schon länger Anwendung findet. Mit
Konzeptvorgaben und Quoten für sozialen Wohnungsbau, die bestimmte
Zielgruppen wie Baugruppen, Mehrgenerationenwohnprojekte, andere neue
Wohnformen und gemeinnützige Initiativen in den Blick nehmen, lassen sich
bestimmte Wohnbedarfe zielgerichtet und zivilgesellschaftlich
selbstorganisiert verwirklichen.
Eine dritte ebenso wichtige Dimension von Maßnahmen preisgünstigen
Wohnraum zu erhalten bezieht sich auf den verbesserten Mieterschutz. Um
das Wohnen im Bestand bezahlbar zu halten, lassen sich die bereits
vorhandenen Kappungsgrenzen für Mietpreissteigerungen (§558 Abs.3 BGB)
senken und auf Neu- und Wiedervermietungen ausweiten. Außerdem lassen sich
Mietpreissteigerungen durch Modernisierungskosten auf ein vernünftiges Maß
senken (§559 Abs.1 BGB). Mit der rechtlichen Koppelung an die Feststellung
eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum, ließen sich
Mietpreisüberhöhungen wirksamer verhindern (§5 WiStG) und mit der
Übernahme der Maklergebühren durch die Vermieter als Auftraggeber, könnten
auch diese Kosten den Mietern erspart werden.
Wie diese kurze und nur exemplarische Beschreibung von Maßnahmen zeigt,
gibt es auf der Basis einer differenzierten Ursachenlage eine
vergleichsweise reichhaltige Palette an Maßnahmen zur Steuerung der
Entwicklung des Angebotes an preisgünstigem Wohnraum. Deren Anwendung
erfordert zweifelsohne politischen Mut und Willen auf allen politischen
Ebenen. Um diese wichtige Aufgabe der allgemeinen Daseinsvorsorge
wirkungsvoll erledigen zu können, müssen die Rahmenbedingungen auf
Bundesebene (Mietrechtsreformen, Einführung Wohngemeinnützigkeit) und
Landesebene (Bauvorschriften, Förderprogramme sozialer Wohnungsbau) so
gestaltet werden, dass effektives kommunalpolitisches Handeln ermöglicht
und sinnvoll ergänzt wird. In Abstimmung mit der Landesebene können so vor
Ort bedarfsgerechte Lösungen erarbeitet werden, die zu sozialem
Zusammenhalt und zur Zufriedenheit der Bevölkerung beitragen.
Die bekannten Charakteristika des Europäischen Stadtmodells
–unterschiedliche Menschen und vielfältige Nutzungen auf engem Raum sowie
bürgerschaftliche kommunale Selbstverwaltung – können hohe Toleranz- und
starke Integrationswirkung erzeugen und damit Politikverdrossenheit,
Fremdenhass und autoritären Ideologien entgegenwirken.
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