Lokale Wohnungspolitik im Vergleich / Wie Deutschlands Städte mit der Wohnungsnot umgehen
Fehlende und teure Wohnungen, Spekulationen mit Bauland, umstrittene
Mietpreisbremse – das Thema Wohnen in der Stadt erhitzt die Gemüter. Prof.
Dieter Rink, Stadtsoziologe am Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung
(UFZ), hat gemeinsam mit Prof. Björn Egner von der Technischen Universität
Darmstadt das Fachbuch „Lokale Wohnungspolitik. Beispiele aus deutschen
Städten“ herausgegeben, in dem Autorinnen und Autoren die Wohnungspolitik
in 14 Städten Deutschlands analysieren. Dabei zeigt sich: Eine
einheitliche Lösung für die Probleme der Wohnungssituation gibt es nicht,
jede Stadt geht anders vor.
Seit einigen Jahren hat die Wohnungsfrage – insbesondere in der Stadt,
weniger auf dem Land – Hochkonjunktur. Es ist von einer Renaissance der
Stadt die Rede, denn die Metropolen, Großstädte und Universitätsstädte
verzeichnen seit den 2010er Jahren zum Teil hohe Zuwachsraten. In die
urbanen Räume zieht es vor allem junge Menschen. Zudem wurde Deutschland
nach der Finanzkrise 2008 sowie der Zuwanderung durch Geflüchtete ab dem
Jahr 2015 für viele zum begehrten Ziel. Die meisten Neuankömmlinge zog es
in Ballungsräume und Städte.
Welche Folgen diese Trends mit sich bringen, haben UFZ-Stadtsoziologe
Prof. Dieter Rink und Politikwissenschaftler Prof. Björn Egner von der TU
Darmstadt in ihrem Buch anhand der Wohnungsmarktentwicklung und -politik
von 14 Städten analysiert: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln,
Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig, Hannover, Dresden, Dortmund, Kassel sowie
die beiden Universitätsstädte Göttingen und Jena. „Die Wohnungspolitik ist
seit Jahren ein Topthema, sowohl auf Bundes- und Länderebene als auch in
den Städten. Weil sich der Bund aus der Wohnungspolitik zurückgezogen hat,
wurde die Förderung des sozialen Wohnungsbaus Ländersache, die Umsetzung
obliegt den Kommunen“, sagt Dieter Rink. Doch der Run auf die Städte und
der rasant steigende Bedarf an Wohnungen überfordern die Städte,
Wohnungsknappheit ist meist die Folge. Gründe dafür schildern die Autoren
in dem Buch zahlreiche: Lange Zeit wurde der Wohnungsneubau
vernachlässigt, sozialer Wohnungsbau fand kaum statt, kommunale Wohnungen
sowie viele Flächen in Besitz des Bundes, der Kommunen oder bundeseigener
Unternehmen wurden privatisiert. „Das alles hat dafür gesorgt, dass die
Lage auf den städtischen Wohnungsmärkten ab den 2010er Jahren immer
angespannter wurde“, sagt der UFZ-Forscher.
Wie die 14 Städte nun mit dieser Herausforderung umgehen, welche
Strategien sie entwickeln oder welche Instrumente der Wohnungspolitik sie
einsetzen, beschreiben die Autoren in diesem Buch. Wer meint, es gebe die
Musterlösung lokaler Wohnungspolitik, mit der die Städte ihre
Wohnungssorgen beheben können, wird enttäuscht. „Jede Stadt arbeitet mit
einem Mix unterschiedlicher Instrumente wie beispielsweise städtebaulichen
Verträgen, Milieuschutzsatzungen, Mietpreisbremse, sozialer Bodennutzung
oder einem qualifizierten Mietpreisspiegel“, sagt Rink. So wird
beispielsweise die Mietpreisbremse in nur sechs der zehn großen Städte
eingesetzt, darunter etwa Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart oder Frankfurt.
Andere Städte wie München, Hannover oder Dortmund verzichten dagegen
darauf.
Auch die Stadt Leipzig setzt die Mietpreisbremse nicht als
wohnungspolitisches Instrument ein. Lange Zeit hatte die Messestadt aber
auch kein Wohnungsproblem. „Leipzig hatte Anfang der 2000er Jahre mehr als
20 Prozent Leerstand, die Wohnungsfrage galt als gelöst“, sagt Dieter
Rink. Noch im Jahr 2011 belief sich der Leerstand auf 12 Prozent,
mittlerweile sind es weniger als zwei Prozent marktaktiver Leerstand. Der
Leipzig-Boom, der in den 2010er Jahren einsetzte, offenbarte dann, dass
vor allem preiswerte Wohnungen fehlen. Um den Wohnungsmarkt besser steuern
zu können, beschloss der Stadtrat im Jahr 2015 ein wohnungspolitisches
Konzept. Die finanziellen Handlungsmöglichkeiten sind jedoch beschränkt:
Derzeit geben zwar die Stadt etwa eine Million Euro und der Freistaat
Sachsen rund 20 Millionen pro Jahr in den Wohnungsbau, doch damit können
jährlich nur 300 bis 400 Wohnungen gefördert werden, notwendig sind aber
1.300-1.400.
Dass es aber auch mit einem deutlich höheren Finanzbudget schwer sein
kann, der Wohnungsnot Herr zu werden, wird in dem Buch anhand des
Beispiels München beschrieben. Die 1,5 Millionen Einwohner große Stadt
verfügt über ein jährliches Budget von rund 220 Millionen Euro/Jahr aus
eigenen Haushaltstöpfen sowie Bundes- und Landesmitteln und hat damit
bundesweit das finanziell größte kommunale Wohnungsprogramm. Dennoch
bleibt München Deutschlands teuerster Wohnungsmarkt. „Trotz der
Bereitstellung erheblicher finanzieller Mittel gelingt es lediglich, die
Symptome zu lindern, aber keine Trendwende in der Preisentwicklung
herbeizuführen“, heißt es in dem Kapitel zu München. Was der Stadt vor
allem fehle, sei kommunales Bauland. In München zu wohnen, wird damit für
immer mehr soziale Gruppen unerschwinglich.
Beleuchtet wird in dem Buch auch die Wohnungspolitik Dresdens. Die
sächsische Landeshauptstadt geriet im Jahr 2006 in den öffentlichen Fokus,
weil sie als einzige Großstadt in Deutschland ihren kompletten Bestand an
rund 48.000 kommunalen Wohnungen für rund 1,7 Milliarden Euro an einen
amerikanischen Investmentfonds veräußerte. Durch den Verkauf wurde die
Stadt auf einen Schlag schuldenfrei. Seit den 2010er Jahren haben
steigende Mietpreise und der knappe preiswerte Wohnungsbestand aber zu
einer Korrektur der Wohnungspolitik geführt. Im Jahr 2011 beschloss der
Stadtrat, ein neues städtisches Wohnkonzept zu erarbeiten, das nach langen
politischen Diskussionen im Jahr 2019 verabschiedet wurde. Zudem wurde
eine neue kommunale Wohnungsbaugesellschaft gegründet, die bis zum Jahr
2022 einen Bestand von 800 Wohnungen aufbauen soll. Das Beispiel Dresden
zeigt, wie lange es dauern kann, bis es einer Stadt gelingt,
Wohnungspolitik neu zu justieren.
„Die Lösung der derzeitigen Wohnungsfrage in Deutschlands Städten
gestaltet sich schwierig und kommt nur langsam voran. Lokale
Wohnungspolitik wird deshalb weiter auf der Agenda bleiben, auch in
Corona-Zeiten“, sagt Dieter Rink.
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